Das nachhaltigste Bürogebäude der Welt

Innovationen könnten die Rollenverteilung zwischen Entwicklern, Mietern und Eigentümern von Grund auf ändern. Das Bürogebäude "The Edge" in Amsterdam deutet an, wohin die Reise gehen könnte.

Das "The Edge" in Amsterdam gilt derzeit als nachhaltigstes Bürogebäude der Welt. (Foto: OVG Real Estate)

Selten hat ein Gebäude so viele Superlative angezogen: „Das nachhaltigste Bürogebäude der Welt“ oder „Die höchste BREEAM-Auszeichnung aller Zeiten“, um nur zwei davon zu nennen. Vom Nachrichtendienst Bloomberg wurde es gar zum „Smartest Building in the World“ geadelt. Viele Leser dieser Zeilen ahnen es längst: Es geht um "The Edge" in Amsterdam. Regelmäßig pilgern Besuchergruppen – viele davon aus der Immobilienwelt – dorthin und suchen eine Antwort auf die Frage: Was hat dieses Gebäude, was andere nicht haben? Die Antwort fällt schwer. Nicht weil es zu wenige, sondern weil es so viele Besonderheiten gibt. Sehr viele sogar.

"The Edge" erzeugt mehr Energie als es verbraucht

Energetische Maßnahmen und die Gebäudeform selbst sorgen dafür, dass The Edge mehr Energie produziert, als in ihm verbraucht wird. Das erklärt auch den bislang einzigartigen BREEAM-Nachhaltigkeitswert von 98,36 Prozent. Echtes Neuland betraten die Erschaffer von The Edge bei der Ausgestaltung der digitalen Dimension des Gebäudes und bei der Verteilung der Rollen. Ortsbesuch: Cees van der Spek hat den Konferenzraum, in den ich geführt werde, via Smartphone über einen an der Wand befindlichen QR-Code gebucht. Van der Spek ist Marketingchef der OVG Real Estate. Mit dem Smartphone steuert er auch die Bildschirmpräsentation. State of the Art, aber nicht wirklich sensationell. Einzigartig wird es in "The Edge" dann aber bei der Lichtsteuerung am Arbeitsplatz. Sensoren verraten dem Smartphone des sich nähernden Nutzers den Standort. Dieser wiederum kann über eine spezielle App die Lichtstärke und die Temperatur regulieren. Das Licht verbraucht so wenig Strom, dass es über die Datenkabel versorgt werden kann. Deswegen sind im Gebäude deutlich mehr Datenkabel verlegt als üblich. „Philips hat das System hier zum ersten Mal eingesetzt“, berichtet van der Spek.

Die Kooperationen sind das Besondere

Das Prinzip, gemeinsam mit Herstellern innovative Produkte ins Gebäude zu integrieren, nutzt die OVG des Öfteren – beispielsweise für das Solarglas, bei dem eine Flüssigkeit zwischen Glasscheiben Sonnenenergie in Strom umwandelt, ohne die Transparenz nennenswert zu beeinträchtigen. Der Clou von The Edge sind aber nicht diese einzelnen spannenden Produkt- Partnerschaften, sondern die in Kooperation mit dem Hauptmieter Deloitte entwickelte Vernetzung von Funktionen, Geräten und – über das Smartphone – auch Menschen. Das beginnt beim Internet der Dinge: Nicht nur das Beleuchtungssystem kommuniziert mit den Nutzern und der Umgebung.

An der Einfahrt der Tiefgarage erkennt das Gebäude am Kennzeichen, wer da kommt. Die Kaffeemaschinen liefern Daten darüber, wann sie Nachschub benötigen, Toiletten melden Störungen. Das Gebäude ist vollgepackt mit 28.000 Sensoren, die Raumfeuchte und -temperaturen ebenso erfassen wie die Nutzung und die Präsenz der Mitarbeiter.

Gemeinsam haben Mieter und Developer eine App entwickelt, die den Mitarbeiter führt und begleitet, sobald er das Gebäude betritt. Die App sucht einen freien Schreibtisch – fest zugeordnete Arbeitsplätze gibt es hier nicht. Hat der Mitarbeiter Termine, findet die App für ihn eine geeignete Räumlichkeit und informiert ihn, wo sich die Kollegen befinden, mit denen er zusammenarbeiten möchte.

Datenschützer schlagen womöglich ob der relativ vollständigen Erfassung der Präsenz und des Verhaltens der Nutzer die Hände über dem Kopf zusammen. „Alle, die jünger als 35 sind, haben damit kein Problem“, berichtet van der Spek. Im Gegenteil, Digitalisierung und Nachhaltigkeit ziehen an. Ein weiterer großer Mieter ist Salesforce, eines der am schnellsten wachsende IT-Unternehmen überhaupt. „Die hier verbaute Technik war ein wichtiges Motiv für diese Anmietung“, sagt er.

Lässt ein Unternehmen für den Eigenbedarf bauen, sind maßgeschneiderte Lösungen selbstverständlich. Ein Entwickler wie die OVG hingegen muss darauf achten, dass auch Folgemieter das Gebäude attraktiv finden und nutzen können. "The Edge" ist in dieser Hinsicht ein Sonderfall: Sowohl die Nachhaltigkeitsziele als auch die Digitalisierung des Gebäudes wurden von der OVG und Deloitte gemeinsam entwickelt. Der Weg dorthin verlief nicht ohne Umwege.

Daten können neue Geschäftsmodelle liefern

Ursprünglich hatte Deloitte das gesamte Gebäude für zehn Jahre angemietet. Dann kamen die Finanzkrise und ihre Folgen dazwischen. Plötzlich benötigte das Beratungsunternehmen deutlich weniger Platz. „Die OVG erklärte sich damit einverstanden, dass Deloitte ein Drittel der Flächen zurückgeben darf.

Im Gegenzug akzeptierte der Mieter eine Verlängerung der Vertragslaufzeit auf 12,5 Jahre und stimmte dem Einbau weiterer innovativer Elemente zu“, erinnert sich van der Spek.

Gemeinsam mit Deloitte wertet der Entwickler viele Daten aus und arbeitet an der Weiterentwicklung einzelner Systeme. Diese Daten helfen nicht nur, das jeweils eigene Geschäftsmodell zu optimieren. Sie könnten auch in neuen Geschäftsmodellen münden, sowohl für Deloitte als auch für die OVG. Wem aber gehören diese Daten? Wie geht man in Arbeitsverträgen mit der im "The Edge" realisierten Erfassung von personenbezogenen Daten um? Auch das Recht müsse sich weiterentwickeln, meint Cees van der Spek: „Wir brauchen brandneue Verträge.“

Autor: Christof Hardebusch

Der Artikel ist Teil der Serie "Das Büro der Zukunft", die zuerst in der Oktober-Ausgabe von immobilienmanager erschienen ist.

11.10.2016

Aus <https://www.immobilienmanager.de/das-nachhaltigste-buerogebaeude-der-welt/150/44610/>